Критерии выбора аренды помещения под производство

При открытии нового предприятия или производства обязательно встает вопрос об аренде помещения. Этот сегмент рынка недвижимости имеет свои особенности по сравнению с арендой квартир и жилых помещений.

По классификации нежилых помещений выделяют пять видов коммерческой недвижимости, это:

• промышленная недвижимость (заводы, земельные участки промышленного назначения и другие объекты, относящиеся к легкой или тяжелой промышленности),


• складские здания,


• торговые объекты,


• гостиничная недвижимость,


• офисные помещения.

Если вам необходимы промышленные здания, то важным моментом будет их цена. Приобрести новое здание или построить собственное – дело очень затратное, но вопрос с помещением можно решить его арендой. Аренда производственных помещений представляет сложность в связи с тем, что не существует общепринятых норм оценки такой недвижимости, следовательно, стоимость аренды такой недвижимости сильно варьируется. В России были разработаны комплексные типологии, успешно решающие этот вопрос. По этой методике объект промышленной недвижимости можно оценить в рамках различных подходов.

Подход, оценивающий затраты на восстановление. Для этого необходимо определить уровень функционального и внешнего износа и подсчитать стоимость восстановления. Такой подход актуален, так как многие промышленные объекты расположены в старых зданиях времен Советского Союза. Сравнительный подход предполагает использование максимального количества сравниваемых данных. Это обеспечит более высокую точность сравнения, следовательно, и оценки.

При использовании доходного подхода необходимо оценить все источники получения валового дохода. А оценка наилучшего использования учитывает соответствие характеристик производства тому помещению, в котором оно находится. К примеру, здание обладает очень низкой огнестойкостью, а в нем располагается пожароопасное производство.

Допустим, вас устроила предложенная цена, но на какие еще факторы стоит обратить внимание? Если вам необходима аренда под производство, нужно учитывать следующие факторы. Во-первых, насколько далеко объект расположен от автотрасс, железнодорожных путей, а также от поставщиков сырья. Достаточно ли удобны подъездные пути к нему.

Обязательно нужно рассчитать технические характеристики, которые необходимы для размещения вашего оборудования, и соотнести их с тем помещением, которое вы предполагаете арендовать. Ведь дополнительные площади достроить не удастся, поэтому изначально обратите внимание на наличие складских помещений, автопарка, а также соответствия типа здания тому производству, которое вы планируете в нем открыть. С особой осторожностью нужно относиться к подвальным и полуподвальным помещениям, так как существует очень малая часть производств, которые разрешено в них размещать.

Чтобы использование помещения было максимально эффективным, необходимо учитывать также соответствие имеющихся коммуникаций потребностям вашего производства. Системы отопления, водоснабжения, энергоносители должны быть доступны для регулировки, чтобы обеспечить соответствующие условия хранения на складе или особые условия эксплуатации оборудования.

Необходимо также подумать о работниках предприятия. Насколько далеко добираться до предприятия, в каком районе оно расположено. Так, размещение в пригородах и поселках имеет свое преимущество, так как многие жители окрестных сел будут работать на производстве, а уровень доходов у них гораздо ниже городского. Однако если вам необходимы специалисты узкого профиля, то для них загородное расположение производства может стать стоп-сигналом, ведь им придется очень много времени проводить в дороге.

Таким образом, аренда производственных помещений в Спб даст вам возможность открыть собственное производство без затрат на строительство зданий.